Architekt für denkmalgeschützte Gebäude

Im Denkmal ist mehr erlaubt, als die meisten Eigentümer annehmen. Entscheidend ist, wann Sie mit der Behörde sprechen, nicht ob.

Denkmalschutz heißt nicht einfrieren. Ziel des Schutzes ist der Erhalt des historischen Erscheinungsbildes und der originalen Substanz: innerhalb dieses Rahmens ist eine zeitgemäße Nutzung ausdrücklich erwünscht, denn ein Denkmal wird nur durch Nutzung dauerhaft erhalten.

Was Eigentümer teuer zu stehen kommt, ist selten der Denkmalschutz selbst. Es ist die Reihenfolge: Wer erst plant, dann beauftragt und zuletzt die Genehmigung sucht, verliert Zeit, Fördermittel und im Zweifel die steuerliche Abschreibung. Wir kehren die Reihenfolge um.

Als Architekturbüro aus Großmehring bei Ingolstadt planen und betreuen wir Sanierungen an Baudenkmälern, von der ersten Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bis zur Abnahme.

Was im Denkmal erlaubt ist und was nicht

Pauschal lässt sich das nicht beantworten, weil jedes Denkmal einzeln unter Schutz gestellt ist. Geschützt sein können die Fassade, das Tragwerk, das Innere oder bauzeitliche Details wie Stuck, Fenster und Türen. Als Orientierung gilt aber ein recht verlässliches Muster.

Meist möglich

Innensanierung und Modernisierung der Haustechnik
Grundrissänderungen in nicht geschützten Bereichen
Denkmalgerechte Innendämmung
Aufarbeitung originaler Bauteile
Barrierefreie Erschließung, wenn sie reversibel geplant ist

Nur mit Auflagen

Fenstertausch, häufig nur als denkmalgerechte Nachbildung
Dacheindeckung und Dachaufbauten
Solaranlagen, oft auf nicht einsehbaren Dachflächen
Außendämmung
Nutzungsänderungen mit Eingriff in die Struktur

In der Regel nicht

Abriss geschützter Substanz
Veränderung des Erscheinungsbildes zur Straße
Kunststofffenster in historischer Fassade
Entfernen bauzeitlicher Details ohne Ersatz

Der Weg über die Untere Denkmalschutzbehörde

Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde Ihres Landkreises oder Ihrer kreisfreien Stadt. Jede bauliche Veränderung an einem Baudenkmal ist erlaubnispflichtig, auch solche, die von außen niemand sieht.

Frühzeitiges Vorgespräch. Vorhaben skizzieren und mit der Behörde abstimmen, bevor konkrete Pläne gezeichnet sind. Dieser Termin entscheidet über den weiteren Verlauf mehr als jeder andere.
Bestandsaufnahme und Dokumentation. Was ist original, was ist später hinzugekommen, was ist schadhaft. Diese Unterlagen braucht die Behörde für ihre Entscheidung.
Denkmalpflegerische Zielstellung. Die Maßnahmen werden im Detail beschrieben und begründet: Materialien, Ausführung, Umgang mit der Substanz.
Erlaubnisantrag. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben läuft er zusammen mit dem Bauantrag, sonst als eigenes Verfahren.
Ausführung mit Abstimmung. Wird während der Arbeiten Unerwartetes freigelegt, ist die Behörde einzubinden. Genau hier zahlt sich Bauleitung durch jemanden aus, der den Vorgang kennt.
Bescheinigung nach Abschluss. Sie ist die Voraussetzung für die steuerliche Abschreibung, und sie gibt es nur für Maßnahmen, die vorher abgestimmt wurden.

Energetische Sanierung im Denkmal

Baudenkmäler sind von den energetischen Anforderungen nicht pauschal befreit, aber sie werden anders behandelt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das im Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat, sieht für Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz ausdrücklich Ausnahmen vor, wenn die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt würden.

Praktisch heißt das: Nicht die Außendämmung entscheidet, sondern das Gesamtkonzept. Innendämmung mit kapillaraktiven Materialien, Ertüchtigung statt Austausch der Fenster, Optimierung der Anlagentechnik: daraus lässt sich meist mehr holen, als Eigentümer erwarten. Welche Kombination bauphysikalisch trägt, gehört vor die Maßnahme, nicht danach.

Zweifach gefördert: Steuer und Zuschuss

Denkmäler werden auf zwei Wegen begünstigt, die sich nicht ausschließen.

Vermieter können die Sanierungskosten nach § 7i EStG über zwölf Jahre vollständig abschreiben: acht Jahre lang je neun Prozent, danach vier Jahre lang je sieben Prozent.
Eigennutzer setzen nach § 10f EStG neunzig Prozent über zehn Jahre als Sonderausgaben an, je neun Prozent pro Jahr.
Dazu kommt die KfW-Förderung. Die Stufe Effizienzhaus Denkmal ist eigens für Baudenkmäler und erhaltenswerte Bausubstanz gedacht und erreicht Anforderungen, die im Denkmal realistisch sind.

Voraussetzung für die Abschreibung ist in jedem Fall die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Die konkreten Fördersätze prüfen wir zum Zeitpunkt der Antragstellung, weil die Programme regelmäßig angepasst werden.

Unsicher, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist?

Im Vorgespräch mit der Denkmalschutzbehörde entscheidet sich mehr als in jedem späteren Schritt. Wir bereiten es mit Ihnen vor, kostenfrei und unverbindlich.

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Denkmalsanierung aus der Praxis

Gasthof Rauscher und Bürgersaal, Münchsmünster

Fassadensanierung am denkmalgeschützten Gasthof Rauscher und am Bürgersaal der Gemeinde Münchsmünster, ausgeführt von 2022 bis 2024. Wir hatten Projektleitung, Bauleitung und Koordination.

Ein öffentlicher Bauherr, ein Baudenkmal und eine Fassade im Ortsbild, eine Konstellation, in der jede Materialentscheidung mit der Denkmalpflege abzustimmen war.

Wer Ihr Projekt betreut

Jürgen Neumeier, Architekt Dipl.-Ing. (FH), eingetragen bei der Bayerischen Architektenkammer unter der Mitgliedsnummer 185 818. Energieberater (TU Darmstadt) und Brandschutzplaner nach BayBO, beides Themen, die im Denkmal regelmäßig zusammenkommen.

Christoph Niklas, Architekt Dipl.-Ing. (FH), Mitgliedsnummer 186 232. Mehrjährige Erfahrung in der Sanierung komplexer Bestandsgebäude.

Sanierungen im historischen und öffentlichen Bestand

Denkmalgeschützte Hofkapelle

Sanierung mit Erhalt der historischen Substanz, abgestimmt mit der Denkmalpflege.

Amtsgericht Ingolstadt

Sanierung eines Sitzungssaals im historischen Bestand für einen öffentlichen Bauherrn.

Rathaus der Gemeinde Lenting mit erneuertem Ziegeldach und Photovoltaikanlage

Rathaus Lenting

Energetische Sanierung für die Gemeinde Lenting, Dacherneuerung mit Photovoltaik.

Häufig gestellte Fragen zum Denkmalschutz

Woher weiß ich, ob mein Haus unter Denkmalschutz steht?

Maßgeblich ist der Eintrag in der Denkmalliste. In Bayern führt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege den Denkmalatlas, in dem Bau- und Bodendenkmäler öffentlich einsehbar sind. Auskunft gibt außerdem die Untere Denkmalschutzbehörde Ihres Landkreises.

Wichtig: Der Schutz entsteht durch die Denkmaleigenschaft selbst, nicht erst durch den Listeneintrag. Auch ein Gebäude, das noch nicht eingetragen ist, kann geschützt sein. Und neben dem Einzeldenkmal gibt es den Ensembleschutz, bei dem ein ganzes Straßenbild unter Schutz steht, dann sind Sie betroffen, auch wenn Ihr Haus für sich genommen kein Denkmal ist.

Darf ich ein denkmalgeschütztes Haus innen umbauen?

Häufig ja, aber nicht ohne Erlaubnis. Ob das Innere geschützt ist, hängt vom Umfang der Unterschutzstellung ab: Manchmal betrifft sie nur die Fassade, oft aber auch Tragwerk, Raumstruktur oder Ausstattungsdetails wie Stuck, Treppen und Türen.

Grundrissänderungen in nicht geschützten Bereichen sind meist möglich, moderne Haustechnik lässt sich fast immer denkmalgerecht integrieren. Der Fehler liegt selten im Vorhaben, sondern darin, ohne Abstimmung anzufangen.

Kann ich alte Fenster im Denkmal austauschen?

Der Fenstertausch gehört zu den Maßnahmen, bei denen die Denkmalpflege genau hinsieht, weil Fenster das Erscheinungsbild stark prägen. Ein Austausch gegen Standardfenster aus Kunststoff wird in einer historischen Fassade in aller Regel nicht genehmigt.

Gangbar sind meist zwei Wege: die Ertüchtigung der vorhandenen Fenster, etwa durch Aufarbeitung und ein zusätzliches Innenfenster, oder eine denkmalgerechte Nachbildung mit originalgetreuen Profilen und Teilungen. Beides ist teurer als ein Standardfenster, und beides ist im Rahmen der Denkmal-Abschreibung begünstigt.

Wie lange dauert die Abstimmung mit der Denkmalpflege?

Das hängt vom Vorhaben und von der Behörde ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Verlässlich ist dagegen der Zusammenhang: Je früher und je besser vorbereitet das erste Gespräch stattfindet, desto kürzer wird das Verfahren.

Was Verfahren in die Länge zieht, sind unvollständige Unterlagen und Anträge, die eine Lösung präsentieren, statt eine Abwägung nachvollziehbar zu machen. Wir bereiten die Abstimmung so vor, dass die Behörde entscheiden kann, statt nachfordern zu müssen.

Lohnt sich der Aufwand bei einem Denkmal überhaupt?

Rechnerisch häufig ja, aber nicht automatisch. Die höheren Baukosten stehen einer steuerlichen Abschreibung gegenüber, die es im normalen Bestand nicht gibt: Vermieter können die Sanierungskosten nach § 7i EStG über zwölf Jahre vollständig absetzen, Eigennutzer nach § 10f EStG neunzig Prozent über zehn Jahre.

Bei entsprechender Steuerlast wirkt diese Abschreibung oft stärker als jede direkte Förderung. Ob sich Ihr konkretes Objekt rechnet, hängt von Ihrer steuerlichen Situation ab: diese Frage gehört zu Ihrem Steuerberater, die bauliche Seite zu uns.

Sprechen Sie mit uns, bevor Sie planen

Beim Denkmal entscheidet die Reihenfolge über Genehmigung, Förderung und Steuervorteil. Schildern Sie uns kurz Ihr Objekt und was Sie vorhaben: wir sagen Ihnen, welche Abstimmungen anstehen und in welcher Reihenfolge. Das Erstgespräch ist kostenfrei.

Telefonisch erreichen Sie uns unter 08407 / 93 15 009, Montag bis Donnerstag von 9 bis 16:30 Uhr und freitags von 9 bis 12 Uhr.

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