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Was kostet ein Architekt?

Das Honorar ist kein Preisschild, sondern eine Rechnung mit drei Größen. Wer sie kennt, kann Angebote vergleichen, statt sie zu glauben.
Die Frage steht am Anfang fast jeder Bauentscheidung, und sie wird selten geradeheraus beantwortet. Das liegt daran, dass es den einen Preis nicht gibt: Das Architektenhonorar ergibt sich aus den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens, der Schwierigkeit der Aufgabe und dem Umfang der Leistungen, die Sie tatsächlich beauftragen.
Auf dieser Seite finden Sie die Systematik dahinter, was die einzelnen Leistungsphasen kosten und woran Sie erkennen, ob zwei Angebote überhaupt dasselbe anbieten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Honorar richtet sich nach drei Größen: den anrechenbaren Baukosten, der Honorarzone und den Leistungsphasen, die Sie beauftragen.
  • Die Honorartafeln der HOAI sind seit der Novelle 2021 unverbindlich. Honorare sind frei vereinbar, die HOAI bleibt aber die übliche Berechnungsgrundlage.
  • Die neun Leistungsphasen sind mit festen Prozentsätzen bewertet. Wer nur einen Teil beauftragt, zahlt auch nur diesen Teil.
  • Die Objektüberwachung ist mit 32 Prozent die größte Einzelposition, die Ausführungsplanung mit 25 Prozent die zweitgrößte.
  • Der übliche Einstieg bei uns ist ein kostenfreies Erstgespräch mit Machbarkeitsbetrachtung, nicht der Vollauftrag.

Wovon das Honorar abhängt

Drei Größen bestimmen das Ergebnis. Sie erklären auch, warum zwei Angebote für dasselbe Haus weit auseinanderliegen können, ohne dass eines davon unseriös wäre.

Anrechenbare Kosten

Grundlage sind die Kosten des Bauwerks, nicht der Grundstückspreis und nicht die Einrichtung. Bei Sanierungen kommt der Umgang mit vorhandener Bausubstanz hinzu, der eigens zu vereinbaren ist.

Honorarzone

Die HOAI kennt fünf Zonen, von sehr geringen bis sehr hohen Planungsanforderungen. Eine einfache Halle liegt unten, ein Umbau im Denkmal mit Auflagen liegt oben.

Beauftragte Leistungsphasen

Neun Phasen von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede trägt einen festen Anteil am Gesamthonorar. Beauftragt wird, was Sie brauchen.

Die neun Leistungsphasen und ihr Anteil am Honorar

Die HOAI bewertet die Grundleistungen für Gebäude in neun Phasen mit festen Prozentsätzen. Zusammen ergeben sie 100 Prozent. Diese Systematik ist der Grund, warum ein Teilauftrag verlässlich kalkulierbar ist.
Die Prozentsätze gelten für Gebäude nach § 34 HOAI in Verbindung mit Anlage 10. Für Innenräume weichen einzelne Werte ab.

Drei typische Beauftragungen und was sie kosten

Weil die Phasen feste Anteile tragen, lässt sich der Umfang eines Auftrags direkt in einen Anteil am Gesamthonorar umrechnen. Die folgenden Bündel sind die drei häufigsten.

27 Prozent

Bis zur Baugenehmigung, Phasen 1 bis 4.
Grundlagen, Vorplanung, Entwurf und Bauantrag. Der übliche Einstieg, wenn erst geklärt werden soll, was genehmigungsfähig ist, bevor größere Summen gebunden werden.

66 Prozent

Planung ohne Bauleitung, Phasen 1 bis 7.
Zusätzlich Ausführungsplanung, Leistungsverzeichnisse und Vergabe. Die Baustelle betreut dann jemand anderes, oft der Bauherr selbst oder ein Generalunternehmer.

100 Prozent

Vollauftrag, Phasen 1 bis 9.
Planung, Vergabe, Objektüberwachung bis zur Abnahme und die Betreuung danach. Ein Ansprechpartner über die gesamte Laufzeit, ein Verantwortlicher für Kosten und Termine.
Die Prozentangaben beziehen sich auf das Gesamthonorar für die Grundleistungen, nicht auf die Baukosten. Wie hoch dieses Gesamthonorar ausfällt, ergibt sich aus den anrechenbaren Kosten und der Honorarzone.

Was die HOAI seit 2021 nicht mehr ist

Bis 2021 schrieb die HOAI Mindest- und Höchstsätze vor. Der Europäische Gerichtshof hat diese Preisbindung im Juli 2019 gekippt, die Novelle 2021 hat sie gestrichen. Seither sind Architektenhonorare frei vereinbar.
Was geblieben ist, ist die Systematik: anrechenbare Kosten, Honorarzone, Leistungsphasen. Nahezu alle Büros rechnen weiterhin danach, weil sie nachvollziehbar ist und weil sich Leistungen sonst kaum vergleichen lassen.
Für Sie heißt das zweierlei. Erstens ist ein Honorar verhandelbar. Zweitens sagt ein niedriger Prozentsatz allein nichts, solange nicht feststeht, welche Leistungsphasen und welche besonderen Leistungen er abdeckt.

Woran Sie Angebote wirklich vergleichen

  • Welche Leistungsphasen sind enthalten, welche nicht?
  • Welche Honorarzone wird angesetzt und mit welcher Begründung?
  • Wie wird mit vorhandener Bausubstanz umgegangen?
  • Sind besondere Leistungen wie Fördermittelanträge oder Brandschutznachweis enthalten?
  • Wer übernimmt die Objektüberwachung, also den mit Abstand größten Posten?

Häufig gestellte Fragen zum Architektenhonorar

Rechnet sich ein Architekt überhaupt?

Das Honorar ist eine zusätzliche Position, die vermiedenen Kosten sind es nicht. Eine belastbare Kostenschätzung vor dem ersten Angebot, eine saubere Vergabe und eine Bauleitung, die Mängel auf der Baustelle findet statt bei der Abnahme, wirken in dieselbe Richtung. Dazu kommen Fördermittel, die ohne fachliche Antragstellung häufig gar nicht erst beantragt werden.

Kann ich einzelne Leistungsphasen beauftragen?

Ja, und das ist bei uns eher die Regel als die Ausnahme. Viele Bauherren starten mit einer Machbarkeitsbetrachtung und entscheiden danach über den weiteren Umfang. Das Honorar folgt den tatsächlich erbrachten Phasen.

Was kostet ein Erstgespräch?

Nichts. Wir sehen uns das Gebäude an, klären was Sie vorhaben und sagen Ihnen, ob und wie wir weiterhelfen können. Erst danach entsteht ein Angebot mit einem konkreten Leistungsumfang.

Ist das Honorar förderfähig?

Planungs- und Baubegleitungskosten sind in mehreren Programmen anrechenbar, die Bedingungen ändern sich allerdings regelmäßig. Was für Ihr Vorhaben gilt, prüfen wir vor der Antragstellung und nicht danach, denn Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt sein.

Ein Angebot, das Sie vergleichen können

Schicken Sie uns ein paar Eckdaten zu Ihrem Vorhaben: Baujahr, Größe, was Sie vorhaben. Sie erhalten ein Angebot, in dem steht, welche Leistungsphasen enthalten sind und welche nicht. Das Erstgespräch ist kostenfrei.
Telefonisch erreichen Sie uns unter 08407 / 93 15 009, Montag bis Donnerstag von 9 bis 16:30 Uhr und freitags von 9 bis 12 Uhr.
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