Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was das GModG für Eigentümer ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist der Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes. Der Bundestag hat es am 10. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat hat zugestimmt, und am 28. Juli 2026 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet. Die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Anforderungen aus der europäischen Gebäuderichtlinie folgen ein halbes Jahr später.

Formal handelt es sich um eine Umbenennung mit inhaltlicher Neuausrichtung: Das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden ersetzt das GEG. Wenn Sie also auf Unterlagen, in Angeboten oder in älteren Ratgebern noch vom GEG lesen, ist das die Vorgängerfassung. Weiterhin geregelt sind: - Anforderungen an die Gebäudehülle, also Fenster, Fassade und Dach - Heiz- und Warmwassertechnik - Nachrüstpflichten im Bestand - Pflichten bei Eigentümerwechsel - Energieausweise und Dokumentationspflichten

Hier liegt die größte Änderung. Die pauschale Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist entfallen. Ebenso die daran gekoppelte Pflicht zum Heizungstausch. Wer bisher wegen dieser Frist unter Druck stand, hat ihn nicht mehr. An ihre Stelle tritt die sogenannte Bio-Treppe. Sie schreibt keine Technik vor, sondern eine steigende Quote erneuerbarer Brennstoffe: - ab 2029 mindestens 10 Prozent - ab 2030 mindestens 15 Prozent - ab 2035 mindestens 30 Prozent - ab 2040 mindestens 60 Prozent Für Sie heißt das: Die Entscheidung über die Heizung wird wieder zu einer wirtschaftlichen statt einer gesetzlich erzwungenen. Eine Wärmepumpe kann trotzdem die richtige Wahl sein, weil sie im Betrieb günstig ist und weiterhin über die KfW gefördert wird. Nur der gesetzliche Zwang dahinter ist weg. Was bestehen bleibt, sind die Nachrüstpflichten im Bestand: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie der Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind.

Unverändert gilt: - Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. - Die Nachrüstpflichten für die oberste Geschossdecke und für zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen greifen auch ohne größere Sanierung. - Beim Eigentümerwechsel entstehen Verpflichtungen, die innerhalb von 24 Monaten zu erfüllen sind. - Wer ohnehin Fenster, Dach oder Fassade erneuert, muss die energetischen Mindestanforderungen einhalten. - Die Förderung über KfW und BAFA besteht fort. Die Sätze wurden mit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 allerdings gesenkt. Neu seit dem 29. Juli 2026: - Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen ist gestrichen. - Die pauschale Pflicht zum Heizungstausch entfällt. - Ab 2029 greift stattdessen die Bio-Treppe mit steigender Quote für erneuerbare Brennstoffe. - Für Nichtwohngebäude kommen eigene Sanierungspflichten hinzu. - Ab 2030 ist eine Solarpflicht vorgesehen. - Vermieter müssen bei fossilen Heizungen einen Teil der Kosten selbst tragen.

Bei Kauf oder Erbe greifen die Nachrüstpflichten zwingend, auch bei Bestandshäusern, und das hat sich mit dem GModG nicht geändert. Der neue Eigentümer hat zwei Jahre Zeit für die Umsetzung. Ausnahmen gelten für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits vor Februar 2002 dort gewohnt haben, sowie unter Auflagen für Baudenkmäler. Unser Rat aus der Praxis: Kalkulieren Sie diese Pflichten vor dem Kauf, nicht danach. Wir schätzen den Aufwand im Rahmen einer Bestandsprüfung ein, bevor Sie sich binden. Das ist deutlich günstiger als eine Nachfinanzierung im ersten Jahr.

1. Bestandsaufnahme und Energieberatung: Welche Nachrüstpflichten betreffen Ihr Gebäude tatsächlich? Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) liefert die belastbare Reihenfolge. 2. Pflicht und Kür trennen: Zuerst klären, was gesetzlich gefordert ist, dann was sich wirtschaftlich rechnet. Seit dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht ist diese Trennung wichtiger geworden. 3. Fördermittel prüfen: KfW-Kredit 261 für die Komplettsanierung, BAFA-Zuschuss für Einzelmaßnahmen, KfW 458 für den Heizungstausch. Der Antrag muss vor Beauftragung stehen. 4. Umsetzung und Dokumentation: Rechnungen, Datenblätter und Fachunternehmererklärungen vollständig sammeln. 5. Energieausweis aktualisieren: Er dokumentiert die verbesserte Bewertung und ist beim Verkauf oder bei Neuvermietung vorzulegen.

Das neue Gebäudeenergiegesetz verschärft die Anforderungen an Deutschlands Eigentümer spürbar. Wer jetzt handelt, die passende Energieberatung nutzt und alle Fördermöglichkeiten einbindet, bleibt gesetzeskonform, macht seine Immobilie zukunftssicher und steigert ihren Wert nachhaltig.